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关于《安徽省物业管理条例》执法检查情况的报告

发布日期:2016-12-30    来源:长丰县人大常委会办公室    阅读: 次   字体:[大] [中] [小]

关于《安徽省物业管理条例》执法检查情况的报告

 根据县人大常委会2016工作要点的安排,综合前期调研、问卷调查情况,74县十届人大常委会第80次主任会议决定,县人大常委会922我县贯彻实施《安徽省物业管理条例》(以下简称《条例》)情况进行执法检查。执法检查组到双凤开发区、双墩镇实地检查部分物管企业贯彻执行《条例》情况,并与部分企业代表进行座谈。听取了县房产局局长陆宗乐代表县政府所作的《贯彻实施〈条例〉情况汇报》;同时,分别听取了县政府相关部门、有关乡镇(区)贯彻实施《条例》情况汇报。

现将执法检查主要情况报告如下:

一、贯彻实施《条例》取得的主要成效

    自《条例》实施以来,县政府以维护业主和物业服务企业的合法权益及改善人居环境为目标,认真履行物业管理职能,规范物业和物业专项维修资金管理工作,取得一定成绩。截至目前,全县有资质的物业服务企业共76家(其中,一级资质21家,二级资质22家,三级资质〔含暂定〕33家),从业人员3000余人,管理各类物业项目70多个。基本形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务的配套服务。

(一)物业管理制度逐步规范。我县房地产开发起步晚,但随着我县城镇化进程的加快,物业管理工作的发展非常迅速。201311月,县政府办出台了《关于长丰县加强物业管理工作的通知》(长政办〔201330号)、《关于印发长丰县房屋租赁管理实施细则的通知》(长政办〔201329号)文件,明确物业管理遵循“重心下移、属地管理”,健全以属地政府为主的“县、乡镇(区)、居委会”三级物业管理体系。明确县房产局要加强物业服务企业的监督、考核,健全考核机制,按照规定对违规违法行为给予处罚。加强对相关部门、乡镇(区)的工作监督和考核,明确县直相关部门和乡镇(区)在物业管理中的职责。

(二)初步形成贯彻实施《条例》的氛围。自《条例》颁布实施后,县政府通过在居民住宅区设置专栏、挂横幅,设宣传点,张贴宣传画报,发放宣传资料,接受居民咨询,以及借助日常服务、纠纷调解开展物业管理知识的宣传教育和引导等形式普及条例内容,掀起了学习贯彻《条例》的热潮,营造的浓厚的氛围,提高了全民的物业管理意识。几年来,培训物业企业负责人和物业管理人员达到5000多人次。

(三)行业监管水平逐步提升。一是开展物业承接查验工作,明晰开发企业和物业企业之间的责任,进一步规范了物业管理工作;二是成立物业矛盾纠纷调处办公室,积极引导广大业主树立正确的物业服务消费理念,增强自治意识(自办公室成立以来,已经调解物业纠纷20余起);三是把前期物业服务合同作为建设单位申请房屋预售许可或现房销售的必备要件(201011日后,县本级共发放预售许可证1410件,涉及48个项目,全部都签订了《前期物业管理服务合同》),规范了物业管理;四是做好评先评优(合肥鸿鹤物业管理有限公司管理的岗集人民警察培训学校荣获“2014年度合肥市物业管理示范大厦”光荣称号;北城世纪城一期帝徽苑、颐徽苑荣获“2014年度合肥市物业管理示范住宅小区”光荣称号;,2015年度北城世纪城颐徽苑、瑞徽苑荣获“2015年度合肥市物业管理示范住宅小区”光荣称号)和打击传销工作;五是积极做好老旧小区整治改造工作(丰苑新村作为2016年度民生工程已列入老旧小区整治改造项目,目前正在进行招投标程序);六是加大物业专项维修资金归集力度,多层次提高物业专项维修资金的管理水平(截止目前,我县共归集物业专项维修资金7.3亿元)。

二、存在的问题

(一)《条例》的学习、宣传和培训工作仍需加强。部分县直部门、公用事业单位、物业服务企业对条例的重视不够,学习不深入,对法规条文领会不透,对物业管理的理解有偏差,对自身的职能职责认识不足。物业管理法规宣传不够广泛,成型小区群众宣传较好,老旧住宅区、散居楼院、保障房居民知晓率不高。宣传手段单一,宣传实效不好。居民群众对责权利的认识不充分,参与管理、配合管理和自治管理的主动性不强。

(二)物业行政管理体制尚未理顺。《条例》明确规定了政府有关行政管理部门要按照职责分工介入小区管理,依法对小区内的违法行为予以制止或处理,但是,由于缺乏统一的领导机构进行综合协调,职能部门职责界定还相对模糊,在实际的执法过程中还存在相互推诿、相互观望的现象,各部门有效联动、齐抓共管的体制尚未真正形成。

(三)开发建设遗留问题影响行业发展。早期开发建设的小区历史遗留问题较多,由于多种因素影响,小区停车难、物业费收缴难、违章搭建查处难,业主委员会成立难等热点难点问题依然有待进一步解决。加之,《物权法》规定使用住宅专项维修资金,需经占住房总面积三分之二以上的业主和总人数三分之二以上的业主同意签字。实际操作中,当维修项目只涉及小部分人的直接利益时,达到“双三分之二”极其困难,造成房屋共用部位得不到及时维护。维修资金应急使用办法,在执行中还需不断完善应急使用机制。

(四)物业企业服务有待规范。由于物业企业利润不高,部分企业往往招收年龄较大、文化程度较低、素质不高的物管职工,与业主沟通都存在明显不足,从而影响了服务水平的提升。加之部分物管企业对员工的管理也缺乏必要的激励机制,企业员工队伍积极性不高,且不稳定,服务质量下降,致使业主与服务企业的矛盾不断产生。

三、几点建议

(一)进一步加大宣传力度,形成良好氛围。新修订的《安徽省物业管理条例》已于101开始施行,县政府要尽快修订出台实施细则,并广泛宣传和普及物业管理的相关法律、法规和基本知识,形成学《条例》、懂《条例》、用《条例》的社会氛围;加强对县直相关职能部门、乡镇(区)、村居(社区)相关工作人员的培训,提高其贯彻执行政策法规的能力和水平,使其知法懂规、履行责任。加强对物业企业和相关从业人员的教育培训,增强行业自律,提升服务质量,促进依法经营;做好面向居民群众的宣传工作,培养广大居民的物业意识、维权意识和自治自律意识,鼓励业主从被动参与向主动参与管理方向转变;要利用新闻媒体宣传物业行业中的优秀典型,对服务质量差、群众投诉多的物业企业予以曝光,发挥舆论监督作用,拓宽群众监督渠道。

(二)进一步加强组织领导,理顺工作机制。县政府应成立由分管领导牵头,相关职能部门参加的物业管理领导小组,建立综合协调工作机制,理顺县、乡镇(区)、村居(社区)委在物业管理中的权利义务关系,明确工作职责,形成各司其职、相互配合、横向到边、纵向到底、齐抓共管的工作格局,确保小区综合执法落到实处;要推进物业管理工作重心下移,不断完善乡镇(区)、村居(社区)委物业管理职能,使其真正发挥作用;要加快推进小区业委会的普遍建立,加强对业主委员会的培训和监督,引导其依法开展工作,对不作为、乱作为等现象及时制止并限期整改。

(三)进一步健全长效机制,推动工作落实县政府应每年从财政预算中安排专项资金,用于物业管理考核、奖励等工作经费,以促进物业管理工作的健康发展。要结合老小区环境综合整治等民生工程的实施,加快老旧小区改造步伐,努力解决老旧小区功能不全、基础设施老化等问题。要进一步完善专项维修资金使用管理方面的政策,切实改变维修资金管理方式,在法律法规许可的范围内,建立房屋维修应急资金储备机制;要制定应急维修资金的使用办法和程序,以保证在电梯、小区道路等公共部位和共用设施设备突发严重问题或故障的情况下,能够尽快得到维修,恢复正常使用功能,维护社会稳定;要做好开发建设企业与物业服务企业交接管理,细化交接内容和交接责任规定,避免产生新的开发建设遗留问题。

(四)进一步强化行业监管,提升服务水平。各级行政主管部门要逐步完善物业管理配套政策,不断细化各项管理指标,督促物业企业将服务内容、服务标准、收费标准、公共区域经营收益、维修资金使用情况等内容对业主全面公开公示,使物业企业做到守法经营,广大业主做到“明白消费”;要严格物业服务企业的资质管理、市场准入和退出机制加大物业企业招工用工监督、服务质量考评等管理手段,培育和完善物业服务市场,保障业主与物业服务企业互相选择、平等协商的权利。同时,加大对管理水平低、服务不规范物业企业的清理整顿力度,推动全县物业服务行业健康发展。要高度重视住宅小区的规划把关和电梯等特种设备的质量把关,科学配置和建设小区停车、供水、供电、供气管网与物业用房,并严格竣工验收。要不定期组织相关职能部门对小区违规搭建、擅自改变房屋用途等现象进行专项整治,及时调处纠纷,化解矛盾,促进全县物业管理工作健康发展。

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